tiivistelmä
Avauksesta tulee väkisinkin pitkähkö, joten laitan tähän alkuun tiivistelmän. Avaan aiheita tarkemmin alempana.
Tuhansilla asunto-osakeyhtiöillä on edessä linjasaneeraus, jonka rahoittamiseen tarvitaan lainarahaa. Finanssivalvonta on kuitenkin tiukentanut rajusti lainaehtoja yhtiöille, joissa on paljon sijoitusomistajia.
Toisaalta ulkomaiset asuntosijoittajat ryntäävät Suomen markkinoille. Sijoitusasuntojen määrä siis kasvaa entisestäänkin.
Asunto-osakeyhtiölaki kohtelee sijoittajia paljon helläkätisemmin kuin omistusasujia, mikä saattaa tehdä omistusasujista sijoittajien pikavippitoimiston.
Jos asiaan ei puututa, lähivuosina kymmenet tuhannet suomalaiset menettävät omistusasuntonsa.
Finanssivalvonnan linjaukset
Finanssivalvonta on aivan hiljattain linjannut, että asunto-osakeyhtiöille, joissa yli kolmasosa huoneistoista on sijoittajien hallinnassa, myönnetään peruskorjauksiin lainaa enintään kymmenen vuoden maksuajalla.
Seurauksia ei ole vaikea hahmottaa. Laajojen peruskorjausten (tyyppiesimerkkinä linjasaneeraus eli putkiremontti) rahoittaminen on erittäin vaikeaa tai täysin mahdotonta.
Vaikka yhtiö saisikin lainan, lyhyt takaisinmaksuaika johtaa niin korkeisiin vastikkeisiin, että sijoittajien mielenkiinto vastikkeen maksamiseen heikentyy, vuokrasta kun ei korkean vastikkeen takia jää sijoittajalle enää juuri mitään voittoa. Jos sijoittaja jättää vastikkeensa maksamatta, omistusasujat joutuvat maksumiehiksi. Riskit ovat valtavat.
Suomessa on tuhansia asunto-osakeyhtiöitä, joilla on lähivuosina edessään laajat linjasaneeraukset. Jos näitä ei päästä tekemään, edessä on väistämättä yhtiön alasajo. Tällöin tuhannet ja taas tuhannet osakkaat menettävät asuntonsa. Sijoittajille tämä tarkoittaa sijoitusriskin realisoitumista, tuhansille tavallisille tallaajille, jotka ovat kovalla työllä säästäneet itselleen omistusasunnon, koko omaisuuden menettämistä.
ulkomaiset sijoittajat
Ulkomaiset asuntorahastot ovat aloittaneet rynnistyksen Suomen asuntomarkkinoille (ks. esim. YLE 18.5.2018). Yhdessä edellä selostetun kanssa tämä nostaa riskitasoa huomattavasti.
Jos peruskorjaukset nostavat vastikkeet pilviin, kasvoton ulkomainen sijoitusyhtiö voi ”ottaa ritolat” ja jättää muut maksajiksi. Kun kotimaistenkin sijoittajien suhteen on nykylaissa (ks. alla) ongelmia, ongelmat moninkertaistuvat ulkomaisten sijoittajien tapauksessa.
Vaikka kyseessä ei olisikaan peruskorjauskohde, ulkomaisten sijoittajien vyöry voi johtaa todella ilkeisiin ongelmiin asunto-osakeyhtiöissä. Jos sijoittaja käyttää hyväkseen asunto-osakeyhtiölain porsaanreikiä, se voi tehdä muista osakkeenomistajista pikavippitoimiston (ks. edellä linkitetty YLE:n juttu). Sijoittaja saa korotonta lainaa, muut maksavat kulut. Jos sijoittajalla on yhtiössä paljon huoneistoja, yhtiö voi ajautua pahoihin maksuvaikeuksiin hyvinkin nopeasti.
asunto-osakeyhtiölain porsaanreiät
Nykyisen asunto-osakeyhtiölain sanamuoto ja sen vakiintunut tulkinta (juristilta vahvistettuna) mahdollistavat edellä mainitun vikavippi-ilmiön, jossa tavalliset (yhtiössä asuvat) osakkaat joutuvat rahoittamaan sijoittajien toimintaa. Ongelma on sitä pahempi mitä useampia huoneistoja sijoittajalla on yhtiöstä hallussaan.
Osakehuoneiston hallintaan ottamisessa ei nykylainsäädännön mukaan oteta huomioon sitä, että kyseisellä osakkaalla voi olla useita huoneistoja kyseisessä yhtiössä. Toisin sanoen asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 pykälän mukainen kriteeri hallintaan ottamisesta on huoneistokohtainen, ei osakaskohtainen. Hallintaan ottaminen on kuitenkin ensisijainen (ja lähes ainoa) keino, jolla yhtiö voi reagoida maksamattomiin vastikkeisiin.
Sijoittaja voi pelata itselleen näppärästi pikavippejä jättämällä vastikkeitaan maksamatta siten, että minkään yksittäisen huoneiston kohdalla hallintaanoton kriteerit eivät täyty. Taloyhtiö ajautuu kuitenkin ongelmiin, kun vastikesaatavat laahaavat koko ajan kuukausia perässä. Maksajiksi joutuvat tässäkin skenaariossa ne tavalliset ihmiset, joilta taloyhtiö joutuu likviditeettikriisissään perimään ylimääräisiä vastikkeita. Jos sijoittajana on kasvoton, ties missä toimiva ulkomainen rahasto, tie täystuhoon on huolella pohjustettu. Tyypillisellä suomalaisella asunto-osakeyhtiöllä ei ole keinoja, osaamista eikä pelimerkkejä juridiseen taisteluun ulkomaista sijoittajaa vastaan.
heitetäänkö pienomistajat susille?
Keskeinen kysymys on, aikovatko hallitus ja eduskunta tehdä jotain tilanteen korjaamiseksi, vai kiinnostaako heitä vain suursijoittajien asema.
Jos mitään ei tehdä, seuraukset ovat karmeat: tuhannet ja taas tuhannet menettävät kotinsa.
Edit: korjasin YLE-linkin, nyt pitäisi toimia.
Mennään, kuten ennenkin eli yksittäiset ihmiset maksavat pankkien ja sijoittajien tappiot.
Olen kieltämättä huolissani kehityksestä. Meidän omassa taloyhtiössä tosin isännöinnin laiminlyönnit esim. urakoiden valvonnassa yms. ovat suurin ongelma, niistä on tullut taloyhtiölle kuusinumeroiset tappiot.
Mutta toisaalta Ylen keskusteluissa on tullut konkreettisia, hyviä ideoita joilla laitetaan sijoitusasuntoon ja yhtiölainaosuuksiin tiukempia rajoituksia kuitenkin niin, että saneerauslainojen tilannetta ei vaikeuteta. Näitä pitäisi ajaa eteenpäin, etenkin kun niistä ei tuntunut olevan edes isoa erimielisyyttä.
Kyuu, tuolla asioiden ajamisella eteenpäin alkaa olla kiire. Finanssivalvonnan rajoitukset ovat jo voimassa. Valtava määrä 70-luvun alun rakennusbuumissa nousseita taloyhtiöitä on aivan lähivuosina peruskorjauksen edessä, kun esimerkiksi vesijohtojen rakenteellinen toimintaikä (n. 50 vuotta) tulee täyteen. Jos taloyhtiö aikoo saada putket uusiksi viiden vuoden sisällä, projekti on käynnistettävä pian, sillä se saattaa helpostikin kestää pari kolme vuotta.
Taloyhtiöiden suurin ongelma on, että osakkaat eivät osallistu kokouksiin, jossa vain pieni porukka tekee päätökset.
Myös hallituksissa on täysin pätemättömiä henkilöitä kuitenkin omalla taloudellisella vastuuriskillään.
Isännöitsijä = asuntoyhtiön tj. (ulkopuolinen firma) kuljettaa hallitusta mennen tulleen.
Väitän jopa näin että as. oy:t ovat suurimmalta osalta hunningolla varautumisesta yhtiön rahoitusvastikkeisiin korjaustarpeineen jne.. saati tähän sijoitusasuntojen velkataakkaan.
Sijoitusasunnon omistajat eivät välitä kovinkaan paljoa talon pitkän tähtäimen korjaustarpeista, vaan yrittävät netota sijoituksestaan tavalla tai toisesta minimikustannuksin.
Olen ollut neuvonantajana hallituksessa, mutta hallitus on kädetön ilman yhtiökokouksen mandaattia.
Kun olen lukenut näitä uutisia ja ennustuksia, pidän niitä hiukan yliampuvina. SP:n Liikanenkin viimeksi tänään.
Toisaalta, jos halutaan antaa varoitus lainanottajille, on parempi tehdä se liian aikaisin kuin liian myöhään.
Näyttää, että rakennustoimintaan löytyy pankeita rahaa, mutta löytyykö kasvuyritysten rahoitukseen?
EU on menestystarina, koska se on tuonut häslääjiä sieltä sun täältä. Missä viipyilevät ömerikkalaiset?
Sama kaava kun 1990 lamassa Ahon pääministeri aikana, kohta on asuntoja tarjouksessa n puoleen hintaan niiden arvosta . terv tepivaari
”Sama kaava kun 1990 lamassa Ahon pääministeri aikana, kohta on asuntoja tarjouksessa n puoleen hintaan niiden arvosta . terv tepivaari”
Pitää muistaa, että samaan aikaan tepivaari toimi ay-toiminnassa. On luultavaa, että tepivaari oli aiemmin äänestänyt Koivistoa presidentiksi. Koivisto oli merkittävä vaikuttaja siinä valuuttapolitiikassa, mikä sitten johti lamaan.
Koiviston diktatuuri, jossa Aho toimi hanslankarina sai sitten talouden elpymään palauttamalla valuutan arvon uskottavalle tasolle, joka mahdollisti ulkomaiset lainat nälkäisten suiden ruokkimiseksi.
Koiviston diktatuurissa oli yksi vastaanpotkija, nimittäin Viinanen, joka vastusti devalvaatiota viimeiseen asti. Ymmärtääkseni hän olisi mieluummin kikyillyt ja leikannut palkkoja huomattavasti. Viinasen tie olisi saattanut olla parempi tie. Mutta sen tien luultavasti Koivistoa neuvoneet talousmiehet varmaankin katsoivat mahdottomaksi toteuttaa tepivaarin kaltaisten ”äärimiesten” johtaessa ay-liikettä.
No on sulla jutut. terv tepivaari
Älä vedä Markku mutkia suoriksi olin toki melkoisen aikaa tuossa 1985 – 1995 monessa mukana .
Ja vaikka äänestän SDPeetä vaikkapa eduskunta vaaleissa pressan vaalissa äänestän henkilöä kuten nytkin tein .
Siihen homaan valitsen parhaan en puoluetta en valitse ns höpönassuja terv tepivaari
Omakotitalossa ei vastaavia ongelmia ole.
Asunto-osakeyhtiöissä osakkaiden pitäisi olla tarkkana – koko ajan seurata mitä tapahtuu, huolehtia että on hyvä hallitus ja kunnollinen isännöitsijä.
Talkootyöllä on mahdollista vähentää merkittävästi taloyhtiön kuluja ja siten vastikkeita.
Niin pitäisi mutta ei ole eikä talkoissakaan monikaan ole mukana terv tepivaari
Vaikka talkoisiin osallistuisi esimerkiksi vain kolmasosa osakkaista, niin silti voidaan talkootyöllä vaikuttaa erittäin merkittävästi vastikkeisiin.
Kun joku homma teetetään jonkun yrityksen toimesta, niin tekijöille pitää maksaa palkkaa, on sivukuluja, ja yrityksen pitää myös saada kate. Kun sama homma tehdään talkootyönä, niin talkoolaiset saavat vaikkapa grillimakkaraa, salaattia ja juomat. On muuten hirmuinen ero kustannuksissa.
Joo mutta se on meno erä kun paikalla ei ole kun hallituksen puheenjohtaja jonka olen itse nähnyt . terv tepivaari
Tuon talkootyön osalta kannattaa olla tarkkana. Nimittäin verottaja on nykyisen hallituksen toimien johdosta hyvin kiinnostunut talkootyön luonteesta ja mikäli työ todetaan verotuksen piiriin kuuluvaksi niin se maksaa euroja..
Teuvon taloyhtiön osakkaat taitavat sitten olla sosialisteja – jonkun muun (yhteiskunnan) pitää tehdä kaikki – yksilöiden ei tarvitse tehdä mitään.
Onneksi meilläpäin asia on paremmin.
Valitettavasti talkootyö kaatuu käytännössä pienen porukan niskoille. Vapaamatkustajia on enemmän kuin tarpeeksi.
Jos merkittävä osa huoneistoista on sijoitusasuntoja, talkoilla hommat tekevät sitten käytännössä ne, jotka asuvat itse omissa asunnoissaan.
Teoriassa hyvä juttu, mutta varsin harvoin toimiva juttu.
Kari juuri noinhan ne kökkä asiat menee ja kunovat sijoitus asuntoja vuokralainen varmaan sanoo maksan vuokran tehkööt talkoot asunnon omistaja terv tepivaari
Heikki, osallistumisaktiivisuus ei välttämättä ole ratkaiseva tekijä ainakaan sijoitusomistajien aiheuttamien ongelmien suhteen.
Omistipa yksi sijoittaja osakkeista kuinka paljon hyvänsä, hän häviää minkä tahansa (normaalin) äänestyksen, jos muista osakkaista yli viidesosa äänestää yksimielisesti vastaan joko paikalla ollen tai valtuutetun välityksellä. Äänileikkurihan heilahtaa viidesosassa läsnä tai edustettuina olevista äänistä.
Olen itse ollut taloyhtiön hallitushommissa aikani. Meillä on monella tapaa esimerkillinen taloyhtiön hoito.
Ongelma on että tässä, kuten aina muuallakin, asiat päätetään pärstäkertoimella. Jos ihmiset ovat jutussa (tai sängyssä) keskenään, ei ole totuudella väliä. Se on ihan sama vaikka eivät tekisi mitään tai vaikka tekisivät katastrofaalisia virheitä, he ovat ikuisesti hallituksessa ja vallassa.
Taloyhtiön ulkopuolella olen ollut aika monessa hommassa puheenjohtajana, erinäisiä hallitushommia nähnyt. Parhaita ovat ne hallitukset jossa pöydän äärellä voi olla hyvä kaverisi, mutta silti olette valmiita väittelemään asia-argumentein toisianne vastaan ja lopputulos on viisas päätös koska molemmat oppivat jotain enemmän.
Huonoimmillaan kokoukset ovat jaarittelua jonninjoutavista ja vallan hiljaista delegointia niille joilla ei ole vastuuta.
Ei haittaisi että maamme johto hieman tökkäisi ongelman hoitoa eteenpäin eri kanteilta, mutta en tiedä sopiiko toivoa. Olisi montakin aihetta jossa se auttaisi. En tietenkään edes saa kertoa mitään käytännön esimerkkejä ongelmista mutta moni on paikka jossa selustan suoja valtiovallan puolesta auttaisi.
Kyuu, kyllähän taloyhtiön ongelmissa tuppaa olemaan niin, että asian merkitys ja rahallinen arvo ovat kääntäen verrannollisia asian herättämiin intohimoihin. Kaikkein verisimmät kukkotappelut syntyvät istutusruusun värisävystä ja paikasta. Todella merkitykselliset asiat kiinnostavat paljon vähemmän.
Mistä voisi saada tietoa ostajana asunto-osakeyhtiön omistuspohjasta?
Taloyhtiössä talon asukkaista pitäisi mielellään olla yksi osaava isännöitsijä ja parina kiinteistön hoidosta vastaava osaaja sekä kolmas taloutta hallitseva osaaja ja heidän pitäisi kokouksissa osata perustella päätettävät asiat.
Taloyhtiössämme on vaihdettu isännöitsijä joka edelleen ulkopuolinen. Vaihdettu on hallituksen puheenjohtaja saamattomuuden seurauksena. Vaihdettu on kiinteistön huoltoyhtiö. Kiinteistö on uudehko. Enemmistö asukkaista eläkeläisiä ja ajattelevat että joku hoitaa…
Sitä en ymmärrä että monet eläkeläisetkin käyttävät rakentajan velkarahoitusta?
Kohta kahdeksan vuoden kokemuksella taloyhtiön hallituksen puheenjohtajana, kahdessa eri yhtiössä, väitän, että isännöitsijän valinta on tärkeimpiä asioita koko yhtiössä.
Isännöitsijän pitää olla ammattitaitoinen, itseoppinut harrastelija voi tulla hyvin, hyvin kalliiksi. Isännöintipalkkio on niin pieni osa yhtiön budjetista, että siitä ei paria satasta kannata säästää ammattitaidon kustannuksella.
Pahimpia vaihtoehtoja on (näennäisesti edullinen) harrastelija, joka on yhtiön osakas ja jolla on itsellään taloudellisia intressejä esim. remonttiasioissa.
Isännöitsijällä on käytännössä paljon valtaa, esimerkiksi yhtiön tilien täysi käyttöoikeus, jota hän voi myös käyttää väärin. Väärinkäytökset on myös erittäin helppo piilottaa pitkäksikin aikaa. Näitä tapauksia, joissa isännöitsijä on ns. vetänyt välistä, on nähty mediassa paljon, ihan liian paljon.
Asunto-osakeyhtiölain rangaistavuussäännökset ovat lievästi sanottuna umpilöperöt, joten isännöitsijän tekemisiin päästään kiinni oikeastaan vasta sitten, kun pystytään esittämään jotain, joka sijoittuu rikoslain alle, esim. kohtaan kavallus. Ja sittenkin voidaan varautua erittäin pitkällisiin prosesseihin. Olen itse ollut mukana prosessissa, jossa ensimmäinen tutkintapyyntö isännöitsijän tekemisistä tehtiin yli viisi ja puoli vuotta sitten. Isännöitsijä toki saatiin aluehallintovirastolta haetun kokousmandaatin keinoin pidetyn ylimääräisen yhtiökokouksen ja sen valitseman uuden hallituksen voimin pihalle parilla nuijankopautuksella, mutta vieläkin odotetaan käräjäoikeuden tuomiota, kun taustalla onkin hiljalleen paljastunut monimutkainen vyyhti, jossa on asianomistajina lähemmäs kymmenen yhtiötä.
Markku, asunto-osakeyhtiön on lain mukaan ylläpidettävä osakeluetteloa, josta omistajat käyvät ilmi. Osakeluetteloon on oikeus tutustua kenellä tahansa. Siitä on jokaisella oikeus saada myös kopio kohtuullista korvausta vastaan.
Toisin sanoen, omistustaustan selvittämiseksi kannattaa ihan ensimmäiseksi kääntyä isännöitsijän puoleen. Hän tietää, missä luettelo on ja miten siihen pääsee helpoimmin tutustumaan.
Niin, sen verran vielä Markulle, että yhtiön vastuuhenkilöt (isännöitsijä ja hallituksen jäsenet) selviävät periaatteessa kaupparekisteristä, joka on julkinen.
Patentti- ja rekisterihallituksesta saa pienellä maksulla kaupparekisteriotteen. Yleensä ovat kyllä antaneet yhden yhtiön tiedot myös puhelimitse, kun olen joutunut selvittelytyössäni niitä kysymään.
Ihan toinen juttu on sitten se, onko muutokset muistettu/viitsitty/haluttu ilmoittaa kaupparekisteriin. Varsinkin jos yhtiössä on ollut jotain kähmintää, ilmoituksen tekemättä jättäminen tarjoaa kepluille mahdollisuuden kiistää olleensa esimerkiksi hallituksen jäsenenä johonkin tiettyyn aikaan. Ilman kaupparekisteri-ilmoitusta kun sitä on hieman hankala todistaa.
Tarkennanpa vielä hieman vastaustani Markulle.
Siihen, että kaupparekisterin tiedot hallituksen kokoonpanosta eivät ole ajan tasalla, voi olla järkeväkin syy. Jos hallituksen jäsen on esimerkiksi muuton takia eronnut hallituksesta, hallitus on saattanut päättää jatkaa kauden loppuun vajaamiehisenä (jos päätösvaltaisuus säilyi). Jos seuraavaan varsinaiseen yhtiökokoukseen ja uuden hallituksen valintaan on enää lyhyt aika, täydentämisessä ei välttämättä ole mieltä.
Osakeluettelon lisäksi on hyvä tutustua myös yhtiöjärjestykseen, josta voi löytyä yllätyksiä. Jos yhtiöjärjestys on viimeksi päivitetty ennen vuotta 2010 eli vanhan lain aikana, se voi sisältää ristiriitaisuuksia uuteen lakiin nähden. Näistä voi tulla hankalia setvittäviä. Yhtiöjärjestyksessä voi olla myös osakkaan oikeuksiin liittyviä säännöksiä ja esimerkiksi kummallisia määräyksiä yhtiökokouksen järjestämisestä.